RET na construção civil: nova regulamentação pela Receita Federal

No dia 07 de março de 2024, a Receita Federal publicou a Instrução Normativa (IN) RFB nº 2.179/2024 que trouxe a nova regulamentação do Regime Especial de Tributação (RET), aplicável à construção civil, e revogou a anterior (IN RFB nº 1.435/2013).

O RET reduz e simplifica a cobrança de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS devidos na venda de unidades imobiliárias dos seguintes empreendimentos:

• Incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação previsto na Lei nº 4.591/1964;
• Construções e incorporações de imóveis residenciais de interesse social vinculadas ao Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), destinadas a famílias enquadradas na Faixa Urbano 1 (renda bruta mensal de até R$ 2.640,00);
• Construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito dos programas PMCMV e Casa Verde e Amarela.

A IN RFB nº 2.179/2024 trouxe uma atualização significativa em relação a algumas disposições estabelecidas na IN RFB nº 1.435/2013. Destacamos a seguir as principais alterações:

a) Regulamentação do procedimento de adesão ao RET para os projetos residenciais de interesse social do PMCMV destinados a famílias enquadradas na Faixa Urbano 1;

b) Novos requisitos do RET a partir de julho de 2024:

• Inexistência de créditos não quitados de órgãos e entidades federais;
• Inexistência de sentenças condenatórias decorrentes de ações de improbidade administrativa proposta contra o sócio majoritário ou administrador;
• Inexistência de sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente aplicadas contra sócio majoritário ou administrador.

c) A partir de julho de 2024 a habilitação da incorporação ao RET será realizada através de Ato Declaratório Executivo (ADE) emitido por auditor fiscal da RFB e a inscrição da obra no CNPJ não será mais realizada pela construtora/incorporadora, mas sim de ofício pela Receita Federal;

d) Previsão expressa da aplicação do RET às Sociedades em Conta de Participação (SCP), determinando que a obrigação de cumprir as formalidades relativas a esse regime tributário é do sócio ostensivo, que responderá em nome da SCP para todos os fins;

e) Adequação da regulamentação do RET aos entendimentos da Receita Federal firmados em Soluções de Consulta COSIT, que exemplificamos abaixo:

• Aplicação do RET sobre as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação, auferidas a partir de 27/12/2019 (Solução de Consulta COSIT nº 28/2022);
• Possibilidade de adesão ao RET em relação aos condomínios de lotes, aquele em que há vinculação da venda do lote à construção de casas isoladas ou geminadas, a partir de 28/06/2022 (Solução de Consulta COSIT nº 24/2023);
• Possibilidade de deduzir da base de cálculo do RET-Incorporação os valores relativos a vendas canceladas e devoluções de vendas cujo montante superar o total das receitas dos respectivos períodos de apuração. A dedução poderá ocorrer a partir do mês em que seja reconhecido o cancelamento ou a devolução, sem impedimento para seu uso nos períodos subsequentes (Solução de Consulta COSIT nº 150/2019);
• Em relação ao RET-PMCMV, o valor das “unidades habitacionais” será o valor comercial da unidade habitacional, entendido como o “valor de comercialização da unidade ao adquirente final” (Solução de Consulta COSIT nº 34/2002); e
• Para os contratos de construção firmados e com as obras iniciadas em 2019, a Opção pelo RET-PMCMV com alíquota de 4% “poderá ser realizada a qualquer tempo e abrange somente as receitas auferida após a opção pelo regime e a partir de 1º de janeiro de 2020” (Solução de Consulta COSIT nº 34/2002).

f) Previsão expressa de que o RET aplicável aos projetos do PMCMV destinados a famílias do Faixa 1 é válido tanto para as incorporações imobiliárias quanto para as empresas construtoras.

A área de Consultoria Tributária de R. Amaral Advogados está à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas relacionadas ao tema.