ITBI em Cessão de Direitos – CGJ/CE encaminha diretriz para Cartórios.

Não é incomum nas transações imobiliárias, sobretudo naquelas onde há aquisição de imóvel diretamente da construtora, a ocorrência da cessão de direitos de promessa de compra e venda.

Por exemplo, quando há a compra de um apartamento através de contrato particular de compra e venda sem que se proceda imediatamente com a escritura e seu registro na matrícula, a propriedade do imóvel permanece em nome da construtora. Posteriormente, quando o comprador negocia esse apartamento, o que ele poderá ofertar ao interessado são os seus direitos de promitente comprador.

Nesses casos, a construtora precisará figurar na escritura pública de compra e venda na qualidade de vendedora, funcionando o interessado como comprador e o adquirente inicial como anuente ou cedente.

Nesses cenários, algumas prefeituras municipais, como a Prefeitura de Fortaleza, entendem que a cessão de direitos de promessa de compra e venda é fato gerador de ITBI, cobrando um Imposto de Transação de Bens Imóveis (ITBI) adicional, além do exigido pela compra e venda principal.

O enquadramento da cessão de direitos como um fato gerador de ITBI não é algo pacífico na jurisprudência pátria. De fato, existe discussão judicial que é objeto da Tese nº 1.124, atualmente tramitando no Supremo Tribunal Federal (STF).

O STF chegou a fixar a tese de que a cessão de direitos não pode ser considerada como fato gerador de ITBI, ocorrendo este apenas quando do registro na matrícula do imóvel, com a efetiva transmissão da propriedade para o adquirente. Entretanto, o STF acolheu embargos de declaração interposto pelo Município de São Paulo, e o tema voltará a ser discutido.

Não obstante a discussão no STF, a Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Ceará (CGJ/CE), em resposta à consulta realizada pela ANOREG/CE, SINOREDI/CE e pelo 7º Tabelionato de Notas de Fortaleza (Consulta Administrativa – 0000326-20.2025.2.00.0806), decidiu que os Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis não podem exigir a apresentação do ITBI, ou de certidão não incidência, nos casos de cessão de direitos decorrentes de promessa de compra e venda não registrada.

Dessa forma, a decisão da CGJ/CE é de adotar o entendimento que o ITBI somente é exigível no momento do registro da transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, não sendo devido em cessões de direitos de promessa de compra e venda que ainda não tenham sido registradas.

Ainda conforme a decisão da CGJ/CE, a certidão de não incidência do ITBI não deve ser exigida para a lavratura e registro de escrituras públicas que envolvam tais cessões de direitos.

Destaca-se também que, na hipótese de negativa de emissão da certidão pelo município, os atos notariais e registrais devem ser praticados normalmente, sem que os delegatários incorram em infração normativa.

A equipe de Direito Imobiliário fica à disposição para sanar eventuais dúvidas sobre o tema.

Conteúdo produzido por

Ytalo Mapurunga, Karla Loreny e Isabelle Damasceno