Lei Federal prevê a possibilidade de adjudicação compulsória de bem imóvel pela via extrajudicial

Nos últimos anos, tem-se verificado uma forte tendência legislativa no sentido de promover a desjudicialização de vários procedimentos que somente podiam ser realizados perante o Poder Judiciário.

Tais medidas tem como objetivo principal trazer para a esfera privada a possibilidade da resolução de determinadas situações, conferindo agilidade às soluções e diminuindo o número de processos judiciais, desafogando, assim, o Judiciário.

Os Cartórios, por serem estruturas ligadas ao Poder Judiciário, e por gozarem de fé pública nos atos que praticam, tem sido a opção mais escolhida pelo Legislador para atuarem como entes resolutivos das demandas. Por exemplo, os procedimentos de divórcio e inventário (Lei nº 11.441/07), e usucapião (Lei nº 13.105/15), passaram a ser feitos diretamente nos Cartórios.

Seguindo essa tendência, com o advento da Lei nº 14.382/2022, foi incluída na Lei de Registros Públicos a possibilidade da efetivação da adjudicação compulsória pela via extrajudicial, conforme estabelecido no novo art. 216B da Lei nº 6.015/73.

O procedimento de adjudicação compulsória consiste na possibilidade de requerer a transferência forçosa de um imóvel já quitado, porém sem um título registrável (escritura pública). O mesmo está regulado nos artigos 15 e 16 do Decreto 58/1937, os quais conferem aos promitentes compradores a faculdade de requerem junto ao juízo a adjudicação do imóvel. Ao final do processo judicial, é expedido um mandado de registro com a finalidade de transferência da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

Com a nova previsão legal, a adjudicação compulsória passa a poder ser realizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela circunscrição do respectivo bem, devendo o promitente comprador, cessionário ou vendedor estar representado por advogado e instruir o pedido com os documentos necessários:

• Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
• Prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 dias, contados da entrega de notificação extrajudicial;
• Ata notarial lavrada por tabelião de notas constando: a identificação do imóvel e do promitente comprador, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;
• Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio sobre o tema;
• Comprovante de pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Destaca-se, além da simplificação do procedimento da adjudicação compulsória, a possibilidade da mesma ser requerida pelo promitente vendedor, podendo este promover a transmissão do imóvel para o promitente comprador, retirando, assim, o imóvel de seu nome e evitando potenciais passivos tributários e condominiais, em caso de unidades autônomas.

A equipe Imobiliária de R. Amaral Advogados permanece à disposição para maios esclarecimentos sobre o tema.