Entrou em vigor em 31 de outubro de 2023 a Lei 14.711/23 (“Marco Legal das Garantias), que, dentre outros assuntos, inaugura procedimentos e altera algumas normas que regem a gestão de crédito e garantias, atribuindo diversas competências executórias à entidades extrajudiciais, sobretudo aos diversos cartórios e aos agentes de garantia.
A nova lei tem o objetivo principal de otimizar os procedimentos executivos extrajudiciais já existentes, como os previstos na Lei 9.514/94 (Lei da Alienação Fiduciária), assim como dá início à possibilidade de execução administrativa da dívida nos casos de registro de garantia hipotecária, cria a figura do agente de garantias, alterando também regras relacionadas aos serviços notariais e de protesto.
Nesta perspectiva, pode-se pontuar como as principais alterações trazidas à Alienação Fiduciária de acordo com:
a) A possibilidade de instituição de diversas garantias simultâneas sobre o mesmo imóvel (extensão da garantia);
b) O estabelecimento de multa em caso de atraso no fornecimento de termo de quitação;
c) A expressa possibilidade de adjudicação do imóvel por parte de credor fiduciário em caso de leilões frustrados;
d) Otimização de diversos procedimentos de notificação do devedor e leilão, já previstos na Lei 9.514/94.
Com relação à garantia hipotecária, que atualmente padece em desuso por conta da dificuldade existente para a execução do crédito em caso de inadimplemento por parte do devedor, sobretudo com relação ao tempo que as ações judiciais de execução levam para garantir o efetivo pagamento, as inovações mais relevantes trazidas pela nova lei referem-se principalmente a criação de procedimento de execução extrajudicial análogo ao já sedimentado pela Alienação Fiduciária.
Em síntese, o credor hipotecário agora poderá recorrer a procedimento executório conduzido pelos cartórios de imóveis em caso de inadimplência do devedor, devendo realizar leilões extrajudiciais do imóvel para satisfação do crédito e, em caso de ineficácia das praças públicas, lhe será facultada a possibilidade de adjudicar o bem para si.
Porém, a lei estabelece que a possibilidade da execução extrajudicial de crédito está vinculada a necessidade de previsão dessa modalidade executória no título constitutivo da hipoteca. Portanto, não é possível a aplicação direta em garantias hipotecárias já constituídas, devendo as partes firmarem pacto adicional prevendo essa possibilidade.
A Lei do Marco das Garantias Legais ainda estabelece a possibilidade dos tabelionatos de notas certificarem o implemento ou a frustação de condições e outros elementos de negócio jurídico firmado entre particulares, de atuar como mediador ou conciliador e de fazer as vezes de árbitro, podendo receber valores em consignação, e lavrar ata notarial que constituirá título hábil a registro na matrícula do imóvel, junto ao cartório de imóveis competente.
Os Cartórios de Protestos também ganharam competências com a finalidade de realizar a negociação dos títulos protestados junto aos devedores, atuando como entidades conciliadoras, podendo, para tanto, até mesmo conceder desconto em emolumentos com o objetivo de facilitar o pagamento da dívida.
Outro ponto importante trazido pela nova lei é criação da figura do agente de garantias, o qual tem competência, dentre outras, para constituir, levar a registro e gerir garantias reais e fidejussórias, atuando em nome próprio e em benefício dos credores, inclusive em ações judiciais que envolvam discussões sobre a existência, a validade ou a eficácia do ato jurídico do crédito garantido.
Embora seja o agente de garantias a princípio um representante dos credores, a lei o possibilita estabelecer acordos com o devedor, prestando auxílio na formalização de procedimentos e na mediação para questões relacionadas a contratos de operações de crédito e garantias reais, além de lhe ser possível o desenvolvimento de outros tipos de serviços desde que permitidos por legislação específica.
Como de denota, as modificações trazidas pela nova lei podem ser consideradas como um esforço legislativo no sentido de garantir eficácia aos procedimentos executórios relacionados às garantias reais e fidejussórias. Isso provavelmente contribuirá com a redução das taxas de juros em empréstimos e com a expansão das opções de crédito no país. Como efeito positivo, as medidas de desjudicialização certamente trarão arrefecimento ao sistema judiciário, possibilitando a satisfação célere do crédito objeto de inadimplência.
A equipe Imobiliária de R. Amaral Advogados permanece à disposição para mais esclarecimentos sobre o tema.
