STF valida execução extrajudicial de bem imóvel dado em alienação fiduciária em garantia

Em decisão expedida no Tema 982, com atribuição de repercussão geral do julgado, o Supremo Tribunal Federal decidiu que o procedimento de execução extrajudicial de bem imóvel dado em alienação fiduciária em garantia é constitucional e guarda compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.

A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia que foi inaugurada no ordenamento jurídico pátrio pela Lei Federal 9.514/97 com o intuito de modernizar e dinamizar os procedimentos de conceção de crédito (financiamento imobiliário), principalmente no que tange aos procedimentos de execução em caso de inadimplência do fiduciante (tomador do crédito).

Antes da instituição da alienação fiduciária, a forma de garantia mais utilizada pelo mercado imobiliário era a tradicional hipoteca, a qual demanda, em caso de inadimplemento do hipotecante, a instauração de procedimento judicial para execução da dívida. Essa forma de recuperação de crédito pode ser considerada ineficiente do ponto de vista do credor, pois o processo judicial de cobrança geralmente se estende por vários anos, algo que, paulatinamente, acabou por afetar negativamente o mercado financeiro e imobiliário como um todo.

Em contraposição à hipoteca, a Lei 9.514/97 prevê todo um sistema de execução extrajudicial em caso de inadimplemento do fiduciante. Na prática, o fiduciante restará constituído em mora mediante notificação expedida pelo Ofício de Registro de Imóveis. A notificação deverá indicar prazo de 15 (quinze) dias para que o fiduciante promova a quitação da dívida, podendo, entretanto, haver a quitação do valor até a data de averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor.

Caso transcorrido o prazo sem que tenha ocorrido a quitação do débito, o Cartório de Imóveis deverá realizar a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor. A partir daí, o credor terá prazo de 30 dias para a realização de leilão, sendo utilizado os valores obtidos na praça pública para quitação do débito.

Como se observa, todo o procedimento de execução da dívida e satisfação do crédito transcorre inteiramente no âmbito extrajudicial, o qual é conduzido majoritariamente pelo Cartório de Imóveis responsável pela matrícula do imóvel.

O cerne dos questionamentos trazidos para apreciação de constitucionalidade por parte do STF reside justamente no fato da execução e expropriação do bem por parte do credor serem implementados unicamente pela via extrajudicial, ou seja, sem que haja qualquer intervenção do Poder Judiciário.

Diante da questão, como antecipado inicialmente, o STF concluiu que o procedimento executivo previsto na Lei nº 9.514/1997 constitui medida adequada, na regulação legislativa de balanceamento entre a proteção pelos riscos assumidos pela instituição credora e a preservação dos direitos fundamentais do devedor, alinhando-se à tendência do direito moderno de transferir para o âmbito administrativo atos que antes demandavam intervenção obrigatória do Judiciário.

É importante salientar que a decisão do Supremo Tribunal Federal não altera em nada a forma como a execução extrajudicial em sede de alienação fiduciária é praticada, mas apenas confirma que o procedimento está totalmente albergado nos preceitos trazidos pela Constituição Federal.

A equipe Imobiliária de R. Amaral Advogados permanece à disposição para mais esclarecimentos sobre o tema.